진짜 부동산 투자, 찐부

1기 신도시 일산 재건축 사업성 분석 글 모음 [1] 일산 동구 재건축 사업성 1. 1기 신도시 일산 - 백송마을 6단지 사업성 분석 (링크) 2. 1기 신도시 일산 - 강촌 마을 6단지 사업성 분석 (링크)

백송마을 6단지, 백송대우벽산 아파트 사업성 분석 요약 글  이전 글에서 강촌마을 3단지 사업성 분석 요약 글을 공유 드렸는데, 이번에는 백송마을 6단지 분석 요약 글을 공유해 드리겠습니다. 일산동구 지역 내 애매한 사업성을 가지는 아파트로 꼼꼼한 분석이 필요합니다.   상세 분석 글 은 글 최하단을 참고 부탁드리며, 재건축 사업성 요약 글 시작하겠습니다. 1. 대지지분 및 용적률  백송마을 6단지는 평균 대지지분 15.9평, 용적률 162%인 아파트입니다. 대지지분과 용적률만 본다면 사업성이 매우 높은 아파트로 보이지만 함정이 있습니다. 이제부터 이 함정을 파헤쳐보겠습니다. 2. 재건축 후 용적률 예상하기  백송마을 6단지는 수치로만 보면 재건축 사업성이 뛰어나 보이지만, 현재 구성 평형을 본다면 의문을 가져야합니다. 전체 평형이 31평 이하로 구성되어있어 재건축 시 기존 소유주가 평수를 높여서 신축 아파트를 받을 수 있기 때문입니다.  1) 모든 조합원이 34평 신축 아파트를 선택했을 때 용적률  백송마을6단지는 총 456세대로 구성되어있으며, 모든 세대가 34평 신축 아파트를 받았을 때 차지하는 용적률은 207% 입니다. 백송마을 6단지는 2종 일반주거지역으로 기부채납을 포함한 상한 용적률이 250% 입니다.  이 말은 일반 분양 가능한 용적률이 43%라는 뜻 으로, 일반 분양 아파트의 분양가가 높지 않다면 사업성이 애매한 수준에 그치는 수치입니다.  조금 더 분석해보면 용적률 43%로 34평 아파트를 짓는다면 총 95세대로, 기존 세대수 대비 증가율이 20%밖에 되지 않습니다. 즉, 459세대에서 95세대가 증가한다는 뜻입니다.   이때 분담금은 23평이 3.46억 원, 26평이 2.68억 원, 31평은 1.57억 원으로 계산 됩니다. 단순 수익률만 보면 만족할 수 있는 수준이지만 재건축 사업이 진행될지 말지를 고민해봐야 하는 아파트로 신중한 접근이 필요합니다. 2) 합리적인...

 1기 신도시 재건축 특별법이 곧 다시 이슈가 될 것으로 예상합니다. 그전에 일산의 투자처를 찾아보기 위해 각 아파트 재건축 사업성 분석을 했고, 이번 글에서는 강촌마을 3단지 훼미리 사업성 분석 요약 내용을 공유해 드리겠습니다.  상세 분석 내용은 글이 조금 긴 편이라 요약 글을 따로 작성하며 궁금하신 분은 글 하단 링크 를 이용해주시기 바립니다. 강촌마을 3단지 훼미리 재건축 사업성 분석 요약   1. 대지지분 및 용적률  강촌3단지의 평균 대지지분은 23.4평으로 매우 큰 편이며, 용적률도 183%로 대형 평수로 구성된 아파트라고 생각하기에는 낮은 용적률 을 가지고 있습니다.   다만, 일산에서는 이와 비슷한 평균 대지지분과 용적률을 가지고 있는 아파트가 많아 조금 더 상세히 분석할 필요가 있습니다. 2. 재건축 후 용적률 예상하기  강촌마을3단지의 경우 대형평수로 이루어져 있어 재건축 후 현재 평수보다 낮은 평형의 아파트를 선택할 가능성도 있습니다. 그렇기 때문에 재건축 후 모든 세대가 34평으로 구성된 경우와 모든 세대가 더 넓은 평형을 선택했을 때 두 가지 경우를 분석해보겠습니다. 1) 재건축 후 모든 세대가 34평으로 구성된 경우 용적률  강촌마을3단지 훼미리는 현재 총 세대수는 590세대이며, 3종 일반주거지역입니다. 그렇다면 현재 세대원이 모두 34평 신축 아파트를 받는다고 가정했을 때, 기존 세대원이 차지하는 용적률을 계산해보겠습니다.  현재 세대원이 차지한 용적률은 183%이며, 모두 34평 신축 아파트를 받는다면 조합원이 차지하는 용적률은 124%로 일반 분양이 가능한 용적률이 126%이며, 기부채납을 한다면 156%까지 증가 합니다.  또한, 현재 분위기인 1기 신도시 특별법을 고려해야만 하는데, 특별법이 적용되면 상한 용적률이 더 높아지므로 이 뜻은 일반 분양 가능한 용적률은 더욱 증가한다는 의미 입니다.  그렇다면 일반 분양 가능한 용적률이 156...