강촌마을3단지 훼미리 - 1기 신도시 일산 아파트 재건축 사업성 분석

1기 신도시 재건축 특별법이 곧 다시 이슈가 될 것으로 예상합니다. 그전에 일산의 투자처를 찾아보기 위해 각 아파트 재건축 사업성 분석을 했고, 이번 글에서는 강촌마을 3단지 훼미리 사업성 분석 요약 내용을 공유해 드리겠습니다.

상세 분석 내용은 글이 조금 긴 편이라 요약 글을 따로 작성하며 궁금하신 분은 글 하단 링크를 이용해주시기 바립니다.

강촌마을 3단지 훼미리 재건축 사업성 분석 요약

강촌3단지의 평균 대지지분은 23.4평으로 매우 큰 편이며, 용적률도 183%로 대형 평수로 구성된 아파트라고 생각하기에는 낮은 용적률을 가지고 있습니다.

다만, 일산에서는 이와 비슷한 평균 대지지분과 용적률을 가지고 있는 아파트가 많아 조금 더 상세히 분석할 필요가 있습니다.

강촌마을3단지의 경우 대형평수로 이루어져 있어 재건축 후 현재 평수보다 낮은 평형의 아파트를 선택할 가능성도 있습니다. 그렇기 때문에 재건축 후 모든 세대가 34평으로 구성된 경우와 모든 세대가 더 넓은 평형을 선택했을 때 두 가지 경우를 분석해보겠습니다.

강촌마을3단지 훼미리는 현재 총 세대수는 590세대이며, 3종 일반주거지역입니다. 그렇다면 현재 세대원이 모두 34평 신축 아파트를 받는다고 가정했을 때, 기존 세대원이 차지하는 용적률을 계산해보겠습니다.

현재 세대원이 차지한 용적률은 183%이며, 모두 34평 신축 아파트를 받는다면 조합원이 차지하는 용적률은 124%로 일반 분양이 가능한 용적률이 126%이며, 기부채납을 한다면 156%까지 증가합니다.

또한, 현재 분위기인 1기 신도시 특별법을 고려해야만 하는데, 특별법이 적용되면 상한 용적률이 더 높아지므로 이 뜻은 일반 분양 가능한 용적률은 더욱 증가한다는 의미입니다.

그렇다면 일반 분양 가능한 용적률이 156% 이상이 된다는 뜻인데 이는 일반 분양 세대가 엄청나게 많다는 뜻으로 해석할 수 있습니다. 즉, "사업성이 매우 높다"로 판단할 수 있습니다.

이때, 수익률을 48평 기준으로 계산해보겠습니다. 강촌마을3단지 48평 시세는 8억이며, 34평을 받을 시 분담금은 -3억 원으로 환급받습니다. 그렇다면 투자금은 5억이며, 34평 예상 시세는 12억으로 100% 이상 수익률을 예상할 수 있습니다.

위와 반대로 모든 세대가 현재보다 더 넓은 평형의 아파트를 선택했을 때 용적률을 계산해보겠습니다. 모든 세대의 평수가 약 10%씩 증가했을 때를 조합원이 차지하는 용적률 202%입니다.

이는 일반 분양 가능한 용적률이 78% 이상이 되는 것을 뜻하며 일산 기준 아파트 시세를 확인해보면 78%도 사업성이 좋다는 것을 알 수 있습니다.(기준 아파트 시세 : 34평 기준 시세 12억)

이때, 수익률을 위와 동일하게 48평 기준으로 계산한다면, 투자금 8억 향후 54평을 받을 시 분담금 3.35억 원으로 투자금은 11.35억 원이며, 이때 54평 신축 아파트의 시세는 18.5억으로 예상됩니다.

투자금은 11.35억 원, 54평 시세가 18.5억 원으로 투자금 대비 수익률은 63%로 예상할 수 있습니다.

재건축 후 34평을 받으나, 54평을 받으나 투자금 대비 시세차익은 약 7억 원으로 같습니다. 다만, 일산은 대형 아파트의 시세가 견고하므로 미래에 54평이 가지고 있는 가치는 더 높아질 수 있습니다.