진짜 부동산 투자, 찐부

 송탄이충주공4단지 재건축 사업성 요약 1. 입지  미래를 생각하면 서쪽으로 고덕신도시와 1호선, 남쪽으로 삼성전자와 지제역, 북쪽으로 브래인 시티를 끼고있는 입지로 앞으로 입지가 계속 좋아질 아파트입니다.  평택은 일단 삼성전자와의 접근성을 생각한 후 나머지 이점을 생각해야하는 만큼 송탄이충주공4단지의 위치는 평택 재건축 아파트 중 가장 좋다고 생각합니다. 2. 예상 분담금과 시세차익  현재 14평과 15평이 24평 신축 아파트를 받고, 17평이 27평의 신축 아파트를 받는다고 가정했을 때 현재 시세차익은 1,600만원입니다. 놀라셨죠? 어떻게 되었는지는 상세 분석글을 참고해주시기 바립니다.  간단하게 요약하자면 14평과 15평의 분담금은 2.29억 원, 17평의 분담금은 2.24억 원으로 예상되며, 현재 각 평형의 시세는 2.65억 원, 2.65억 원, 3.2억 원으로 분담금과 현재 시세를 더하여 총 투자금을 계산합니다.  그다음 주공4단지 입지의 24평,27평 아파트의 시세를 판단해야하는데 저는 현재 가치는 5억 원으로 판단하여 시세차익을 계산했습니다.  다만 1,600만원은 현재 기준입니다. 하지만 평택은 향후 가치가 더 중요하기 때문에 시세차익이 작다고 실망하지 마시고 계속해서 관심을 가지셔야합니다.  

평택역 역세권 합정 주공 4단지 재건축 사업성 분석 요약 글 1. 대지지분 및 용적률  평균 대지 지분은 16.23평이며, 용적률은 100% 초반으로 110%로 가정 하여 사업성 분석을 하겠습니다. 용적률 출처 : 모두의 부동산(Youtube) 2. 재건축 후 34평으로만 구성된 경우 용적률 합정 주공 4단지 평형 구성 : 15평(600세대), 17평(84세대)  재건축 후 아파트 단지가 34평으로만 구성된 경우 용적률을 구해보면 일반 분양 가능 세대가 없습니다. 기존 조합원이 가진 용적률이 245%로 증가하는 반면 2종 일반주거지역으로 여유 용적률이 5%밖에 남지 않습니다.  사업성이 없으므로 더 이상의 분석은 무의미합니다. 3. 재건축 후 24평으로 구성된 경우 용적률  재건축 후 아파트 세대가 24평으로만 구성된 경우 용적률을 구해보겠습니다. 평형 증가율을 고려하여 용적률 계산 시 기존 조합원이 차지하는 용적률은 173%로 일반 분양 가능한 용적률은 77%입니다.  용적률 77%를 일반 분양 했을 때 분담금은 15평은 분담금 1.84억 원, 17평은 분담금 1.52억 원으로 예상됩니다. 4. 수익률  17평을 기준으로 수익률을 계산해보면 총 투자금은 4.42억 원인 반면, 신축의 가치는 5억 원으로 투자 수익이 5,000만 원인 투자처 입니다. 현시점에서 투자 가치는 매우 낮다는 것을 알 수 있습니다.  재건축 사업성 상세 분석 및 추가 주의 사항은 " 합정주공 4단지 상세분석 글 "에서 다루었습니다. 상세 수치와 수익률을 확인하고자 하신다면 해당 글 참고 부탁드립니다.