백송마을 6단지, 백송대우벽산 아파트 - 1기 신도시 일산 재건축 사업성 분석

백송마을 6단지, 백송대우벽산 아파트 사업성 분석 요약 글

이전 글에서 강촌마을 3단지 사업성 분석 요약 글을 공유 드렸는데, 이번에는 백송마을 6단지 분석 요약 글을 공유해 드리겠습니다. 일산동구 지역 내 애매한 사업성을 가지는 아파트로 꼼꼼한 분석이 필요합니다.

상세 분석 글은 글 최하단을 참고 부탁드리며, 재건축 사업성 요약 글 시작하겠습니다.

백송마을 6단지는 평균 대지지분 15.9평, 용적률 162%인 아파트입니다. 대지지분과 용적률만 본다면 사업성이 매우 높은 아파트로 보이지만 함정이 있습니다. 이제부터 이 함정을 파헤쳐보겠습니다.

백송마을 6단지는 수치로만 보면 재건축 사업성이 뛰어나 보이지만, 현재 구성 평형을 본다면 의문을 가져야합니다. 전체 평형이 31평 이하로 구성되어있어 재건축 시 기존 소유주가 평수를 높여서 신축 아파트를 받을 수 있기 때문입니다.

백송마을6단지는 총 456세대로 구성되어있으며, 모든 세대가 34평 신축 아파트를 받았을 때 차지하는 용적률은 207%입니다. 백송마을 6단지는 2종 일반주거지역으로 기부채납을 포함한 상한 용적률이 250%입니다.

이 말은 일반 분양 가능한 용적률이 43%라는 뜻으로, 일반 분양 아파트의 분양가가 높지 않다면 사업성이 애매한 수준에 그치는 수치입니다.

조금 더 분석해보면 용적률 43%로 34평 아파트를 짓는다면 총 95세대로, 기존 세대수 대비 증가율이 20%밖에 되지 않습니다. 즉, 459세대에서 95세대가 증가한다는 뜻입니다.

이때 분담금은 23평이 3.46억 원, 26평이 2.68억 원, 31평은 1.57억 원으로 계산됩니다. 단순 수익률만 보면 만족할 수 있는 수준이지만 재건축 사업이 진행될지 말지를 고민해봐야 하는 아파트로 신중한 접근이 필요합니다.

합리적인 평형은 제 주관으로 선정했으며, 23평은 재건축 후 30평 신축을 받고, 26평은 34평, 31평은 재건축 후 37평 신축을 받는다고 가정했습니다. 이때 재건축 후 조합원의 용적률은 205%입니다.

일반 분양이 가능한 용적률은 45%이며, 이때 각 분담금은 23평은 2.05억 원, 26평은 2.01억 원, 31평은 2.53억 원으로 예상됩니다. 이때, 투자금 대비 수익률은 63%입니다. (실투자금 대비 수익률은 109%)

이렇게 수익률만 본다면 매력적인 아파트입니다. 심지어 용적률을 고려한 최대 수익률이 109%로 높은 수익률이 예상됩니다.

하지만 위에서 언급했듯이 백송마을6단지는 일반 분양 용적률이 45%밖에 되지 않아 재건축을 시작할 수 있을지에 대한 의문이 듭니다. (주변에 더 좋은 아파트가 많기 때문에 그렇습니다.)

다만 한가지 변수로 생각해 볼 수 있는 것은 기존 세대원이 작은 평수에 만족하는 경우는 일반 분양 가능한 용적률이 더욱 높아지므로 재건축 사업성이 더 좋아질 수 있습니다.