합정 주공 4단지 재건축 사업성 분석 - 평택 아파트 부동산

평택역 역세권 합정 주공 4단지 재건축 사업성 분석 요약 글

1. 대지지분 및 용적률

 평균 대지 지분은 16.23평이며, 용적률은 100% 초반으로 110%로 가정하여 사업성 분석을 하겠습니다.

• 용적률 출처 : 모두의 부동산(Youtube)

2. 재건축 후 34평으로만 구성된 경우 용적률

• 합정 주공 4단지 평형 구성 : 15평(600세대), 17평(84세대)

 재건축 후 아파트 단지가 34평으로만 구성된 경우 용적률을 구해보면 일반 분양 가능 세대가 없습니다. 기존 조합원이 가진 용적률이 245%로 증가하는 반면 2종 일반주거지역으로 여유 용적률이 5%밖에 남지 않습니다.

 사업성이 없으므로 더 이상의 분석은 무의미합니다.

3. 재건축 후 24평으로 구성된 경우 용적률

 재건축 후 아파트 세대가 24평으로만 구성된 경우 용적률을 구해보겠습니다. 평형 증가율을 고려하여 용적률 계산 시 기존 조합원이 차지하는 용적률은 173%로 일반 분양 가능한 용적률은 77%입니다.

 용적률 77%를 일반 분양 했을 때 분담금은 15평은 분담금 1.84억 원, 17평은 분담금 1.52억 원으로 예상됩니다.

4. 수익률

 17평을 기준으로 수익률을 계산해보면 총 투자금은 4.42억 원인 반면, 신축의 가치는 5억 원으로 투자 수익이 5,000만 원인 투자처입니다. 현시점에서 투자 가치는 매우 낮다는 것을 알 수 있습니다.

 재건축 사업성 상세 분석 및 추가 주의 사항은 "합정주공 4단지 상세분석 글"에서 다루었습니다. 상세 수치와 수익률을 확인하고자 하신다면 해당 글 참고 부탁드립니다.